你好，我是翟志勇，欢迎来到《正义的实现：法律系统40讲》。

上一集，我讲了民法之“民”，也就是民事权利的主体，包括自然法、法人和非法人组织，并且通过民事权利能力和民事行为能力的区分，来确保民事主体在民事法律行为中平等的主体地位。

民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。不属于人身关系和财产关系的，民法是不管的。比如两个人谈恋爱没谈成，发生了感情纠纷，要让法官给裁判一下，法院是不管这类感情纠纷的。但如果在谈恋爱期间有金钱往来，一方认为是赠与，一方认为是借款，那法官就会管了。

接下来的内容，我们就通过几个有代表性的案例，来聊聊民法所调整的人身关系和财产关系。

我们从当下备受瞩目的一个问题讲起，那就是，老百姓按揭购买的楼房停工烂尾了，还要继续还房贷吗？不还吧，会被银行起诉，还会上征信黑名单；还吧，有可能最终也拿不到房子，落个倾家荡产又无家可归。那么民法会如何调整开发商、购房者和银行之间的财产关系呢？

我们先来看一个真实的案例。2015年8月12日，王忠诚与青海越州房地产公司签订《商品房预售合同》，以将近1.5亿元的价格购买越州公司开发的商业用房，建筑面积三千多平米，交付时间为当年的10月30日前。

两天后，王忠诚与建行青海分行、越州房地产公司签订《借款合同》，约定王忠诚向建行青海分行借款7397万元。同日，三方还签订了《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》，约定以王忠诚购买的商业房屋为前述贷款提供抵押担保，随后办理了抵押权登记。上述合同签订后，王忠诚向房地产公司支付了首付款七千多万元，建行青海分行向房地产公司支付了七千多万元按揭贷款。

这就是整个商品房屋预售背后复杂的法律关系：首先是买卖关系，购房者和开发商签署《商品房预售合同》；其次是借款关系，购房者、开发商和银行签署《借款合同》；最后是抵押担保关系，购房者、开发商和银行签署《抵押合同》。